Affitti brevi: la soglia 8 divide le città italiane

Gli affitti brevi entrano per la prima volta dentro un regolamento europeo, e il numero che decide tutto è uno solo: otto. È la soglia del rapporto fra prezzo medio di una casa e reddito medio disponibile oltre la quale, secondo la bozza dell'Affordable Housing Act che la Commissione europea presenta mercoledì 9 settembre, un'area diventa ufficialmente «sotto stress abitativo». Solo lì Comuni e Regioni potranno mettere tetti, divieti o autorizzazioni contingentate. Sotto quella soglia, invece, non cambia nulla.

La distinzione non è un dettaglio tecnico: è l'intera notizia. In Italia la reazione politica è partita nel giro di poche ore come se Bruxelles avesse deciso di regolare per decreto il mercato nazionale degli affitti brevi. Il testo, però, fa il contrario: restringe il perimetro a un elenco ristretto di città e, per il resto del Paese, lascia le cose esattamente come stanno.

Affitti brevi, cosa contiene davvero la bozza europea

Il criterio è cumulativo e richiede tre condizioni insieme. La prima: il prezzo medio di transazione di un immobile nell'area, rapportato al reddito medio disponibile della popolazione, deve essere «pari o superiore alla soglia di 8». La seconda: quel rapporto deve essere cresciuto negli ultimi dieci anni. La terza: lo stress non deve poter rientrare nel triennio successivo, valutando dinamiche demografiche, offerta e domanda di abitazioni.

Dove le tre condizioni ricorrono, le autorità nazionali, regionali e comunali ottengono una procedura comune per limitare due cose distinte. La prima sono gli affitti brevi. La seconda, meno discussa e molto più pesante, è l'acquisto o l'uso di immobili residenziali «non acquistati o utilizzati ai fini di abitazione principale, occupati dal proprietario o da un'altra persona». Tradotto: seconde case e immobili da investimento. L'affitto occasionale della propria abitazione resta fuori.

Conta anche la forma dell'atto. Non è una direttiva ma un regolamento, quindi direttamente applicabile senza recepimento nazionale. Lo presenta Dan Jørgensen, primo commissario europeo con delega esplicita alla Casa, nella stessa giornata in cui la Commissione mette sul tavolo il Public Procurement Act sugli appalti «made in Europe».

La soglia 8 e le città italiane che la superano

Qui sta il punto che quasi nessuno ha messo in fila. Il criterio che apre alla stretta sugli affitti brevi non misura il turismo, misura l'accessibilità della casa. Il rapporto prezzo-reddito è, in sostanza, il numero di annualità di stipendio necessarie per comprare casa. E in Italia quel numero è alto solo in pochissimi luoghi: nelle grandi città la media si ferma a 6,8, sotto la soglia europea. Palermo sta a 3,4 e Genova a 3,5, cioè a meno della metà del valore che farebbe scattare i poteri comunali.

Superano quota 8 quattro nomi prevedibili: Milano, con 12,9 annualità, distacca tutti; poi Venezia a 9,3, Roma a 9,2 e Firenze a 9,1. Sono, non a caso, le stesse città in cui la pressione turistica sul patrimonio residenziale è oggetto di ordinanze e ricorsi da anni. Bologna, Napoli e Torino si collocano invece in una fascia intermedia che andrà misurata sul dato ufficiale.

Una precisazione necessaria: queste cifre nascono dal confronto fra prezzi immobiliari e stipendi medi, mentre la bozza parla di reddito disponibile medio della popolazione. Le metodologie non coincidono e la classificazione formale delle aree spetterà agli Stati. L'ordine di grandezza, però, non cambia: la misura europea sugli affitti brevi è uno strumento chirurgico travestito da riforma continentale.

Il tetto alle notti è sparito dal testo

Le prime versioni del provvedimento contenevano il vincolo più temuto dal settore degli affitti brevi, cioè un tetto europeo al numero di notti per cui un immobile può essere affittato. Quel vincolo è stato rimosso. Nella bozza circolata il 4 settembre non resta nessun limite quantitativo deciso a Bruxelles.

Il che rovescia la lettura corrente. Il regolamento non impone limiti agli affitti brevi: rende legittimi quelli che i sindaci decidono da soli. La differenza è tutta giuridica, e infatti la formula che circola nei documenti è che gli enti locali potranno agire «senza timore di ricorsi contro il diritto comunitario». Non è una stretta calata dall'alto, è la rimozione di un alibi difensivo.

Firenze, il Tar e la direttiva servizi

Che l'alibi esistesse lo dimostra il contenzioso fiorentino sugli affitti brevi. Il regolamento approvato dal Comune di Firenze nel maggio 2025 contingenta le locazioni turistiche nell'area Unesco alle sole unità già destinate a quell'uso nel 2024, introduce autorizzazioni quinquennali, una superficie minima di 28 metri quadri e il divieto di nuovi insediamenti a uso turistico. Contro quel testo sono arrivati diciannove ricorsi.

Il 14 maggio 2026 il Tar della Toscana li ha respinti tutti, richiamando la sentenza 186/2025 della Corte costituzionale: la tutela dell'ambiente urbano e del patrimonio storico-artistico costituisce «motivo imperativo di interesse generale» sufficiente a comprimere la libertà economica. Ma fra i motivi dei ricorrenti c'era esattamente il contrasto con la direttiva servizi dell'Unione, e la strada del Consiglio di Stato resta aperta.

È lì che il regolamento europeo cambierebbe la partita. Non perché autorizzi Firenze a fare qualcosa che oggi le è vietato, ma perché toglierebbe agli operatori la leva d'appello più solida che hanno. Inoltre vale per tutte le città in condizioni analoghe, senza bisogno di rivincere la stessa causa ogni volta.

Affitti brevi in Italia: 492mila annunci e 700mila famiglie

Le dimensioni reali del fenomeno sono meno enormi di quanto suggerisca il dibattito. Secondo il centro studi Aigab su dati AirDNA, a giugno 2026 gli annunci online di seconde case destinate ad affitti brevi erano 492mila: l'1,4% dei 35,6 milioni di abitazioni italiane e il 5,2% dei 9,6 milioni di seconde case inutilizzate.

Gli affitti brevi, nelle due città più grandi, disegnano un quadro ancora più netto. A Milano gli annunci sono 16.865 su 827.648 abitazioni, il 2%. A Roma 22.022 su 1.454.511, l'1,5%. Il 96% appartiene a proprietari singoli, un quarto è affidato a società di gestione, e l'incasso medio è di circa 17mila euro l'anno per immobile, che salgono a 31mila a Milano e 39mila a Roma ma scendono a 6mila fra mare e montagna.

Sono gli stessi numeri che l'associazione usa per l'allarme: 700mila famiglie coinvolte, 2,8 milioni di persone, circa 150mila addetti nell'indotto, e il rischio di perdere «milioni di posti letto e milioni di arrivi». La tensione fra le due letture è evidente. Statisticamente gli affitti brevi pesano poco sul patrimonio abitativo nazionale; socialmente pesano molto su una fascia larga di piccoli proprietari. Entrambe le cose sono vere, e nessuna delle due risolve il problema dei quattro centri storici dove la casa costa nove o dodici anni di stipendio.

Affitti brevi e politica: Salvini contro Bruxelles, FdI rilancia il Piano Casa

La reazione italiana agli affitti brevi europei è arrivata prima ancora del testo definitivo. Matteo Salvini ha parlato di «dirigismo e regole invasive dai burocrati di Bruxelles», giudicando «inaccettabile pensare di imporre nuovi vincoli sull'acquisto, sull'utilizzo o sull'affitto degli immobili». Coerente con sé stesso: già a maggio il vicepremier proponeva di cancellare le limitazioni esistenti sugli affitti brevi, definendole «penalizzanti ed eccessive» e frutto di una «battaglia ideologica di alcuni sindaci».

Sulla stessa linea Confedilizia, con il presidente Giorgio Spaziani Testa che definisce la bozza «gravemente lesiva della libertà contrattuale e del diritto di proprietà» proprio per la parte sugli acquisti. Di segno opposto Federalberghi: Bernabò Bocca la considera «un passo importantissimo» per il sistema ricettivo e per la qualità della vita nelle città più oppresse dal fenomeno.

Da Fratelli d'Italia l'europarlamentare Antonella Sberna, coordinatrice ECR nella commissione speciale Casa, contesta un'impostazione fatta di «divieti e limitazioni» e invoca la sussidiarietà, chiedendo al commissario Jørgensen di smentire il testo nell'audizione della prossima settimana. La sua contro-proposta è il modello nazionale: il Piano Casa approvato a luglio, dieci miliardi in dieci anni per centomila alloggi calmierati. Che però agisce sull'offerta, mentre la bozza europea agisce sulla domanda.

Ed è questa, alla fine, la vera frattura: due teorie opposte sulla stessa crisi. Il governo italiano scommette che si esca costruendo, la Commissione che si esca sottraendo case al circuito turistico e speculativo. Il 9 settembre si vedrà se la soglia 8 sopravvive al testo definitivo, e nei mesi successivi se il Consiglio di Stato deciderà su Firenze prima che il regolamento renda quella decisione irrilevante. Fino ad allora, gli affitti brevi restano il campo dove l'Europa prova per la prima volta a dire ai sindaci quello che i tribunali non avevano ancora chiarito. Per gli altri sviluppi del settore si può seguire la sezione Economia e Finanza.